Reformas de locales en Valencia
En las reformas de locales en Valencia, el trámite cambia según el negocio. Aquí tienes los casos más habituales, cómo pasar a vivienda y lo que se paga. Esta web no es una empresa de reformas: pasa tu solicitud a hasta 3 profesionales de Valencia para pedirles presupuesto.
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Cómo funciona esta web
- Rellena el formulario con tu «Nombre», tu «Teléfono», el «Servicio» y la «Localidad» y, si quieres, los detalles en «Cuéntanos qué necesitas». Pedir presupuesto a través de esta web no tiene coste.
- Pasamos tu solicitud a hasta 3 profesionales de Valencia. Esta web no es una empresa de reformas ni hace obras: solo te pone en contacto.
- Habrá contacto en menos de 24 horas, también en fin de semana. Compara lo que te ofrezcan y decide tú con quién sigues.
Qué incluye la reforma de un local
Lo habitual, según el negocio y el estado del local:
- demoliciones y, si el local está en bruto, suelos, falsos techos y tabiques;
- electricidad e iluminación, fontanería y aseos;
- climatización y ventilación;
- protección contra incendios (extintores, alumbrado de emergencia) y accesibilidad (entrada sin escalón, aseo adaptado), según la actividad;
- escaparate, rótulo y retirada de escombros.
Una tienda o una oficina no suele necesitar más; una peluquería o una clínica, más tomas de agua y de electricidad. Lo más exigente es un bar o un restaurante: salida de humos, insonorización y aseos para el público.
Cómo es el proceso
- Comprueba que el local vale para tu actividad antes de comprarlo o alquilarlo. Casi cualquier negocio que abre por un trámite ambiental necesita un informe urbanístico de compatibilidad del Ayuntamiento: cuesta 140,90 €, se emite en un mes como máximo y, si sale negativo, es vinculante: esa actividad no podrá abrir en ese local. No hace falta en el comercio minorista de hasta 750 m², ni si verifica el proyecto una entidad colaboradora (un organismo de certificación inscrito en la Generalitat). Si el local es alquilado, pacta la obra por escrito con el propietario: en la declaración de obras para comercio o actividad inocua, el Ayuntamiento no tiene en cuenta el derecho de propiedad ni los de terceros.
- Encarga a un técnico la memoria o el proyecto (suele ser un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero). Casi todos los trámites lo piden, y con él los presupuestos se pueden comparar.
- Presenta el permiso de la obra. Con una declaración responsable (un escrito en el que declaras que la obra cumple la normativa), la obra empieza el día en que se presenta, tras pagar el ICIO (el impuesto de obras) y la tasa urbanística. Necesitan licencia las obras que sustituyen elementos estructurales principales y los cambios de uso, salvo que la declaración vaya con el certificado de una entidad colaboradora o de un colegio profesional. En un edificio catalogado, también las que afectan a su valor patrimonial; tocar la estructura sin sustituir esos elementos va por declaración responsable.
- Abre el negocio o, si es vivienda, presenta la primera ocupación.
Lo que más alarga la obra es el estado del local, las instalaciones que pide el negocio y los acuerdos con la comunidad.
Trámites para abrir un negocio en Valencia
La «licencia de apertura» es un trámite u otro según la actividad. Las tiendas de la Ley 12/2012 y los bares tienen el suyo; los demás negocios, según cuánto molestan (ruido, humos, olores):
- Tienda, peluquería y otras actividades de la lista, de hasta 750 m². A los comercios y servicios de la lista de la Ley 12/2012 con hasta 750 m² de exposición y venta no se les puede exigir licencia previa de actividad, aunque la obra sí necesita su permiso. Entran las peluquerías y los salones de belleza, no las clínicas: una clínica médica o dental necesita autorización sanitaria de la Generalitat para instalarse y funcionar.
- Bar, cafetería o restaurante. Salvo los de más de 1.000 personas de aforo, se abren con una declaración responsable propia que lleva, entre otros documentos, el certificado de una entidad colaboradora o de un técnico: con el de la entidad, se abre enseguida; si no, el Ayuntamiento tiene un mes para inspeccionar.
- Otra actividad, si es inocua. Lo es, entre otras condiciones, si el ruido del local queda por debajo de 70 decibelios, los motores suman como mucho 9 caballos y no se quema combustible. Si hay obra, primero va la declaración de obras para comercio o actividad inocua; después, la comunicación de actividad inocua, con un certificado técnico, una memoria técnica y el informe de compatibilidad, y el negocio abre el día en que se presenta.
- Otra actividad, si molesta más. Con declaración responsable ambiental, se abre al mes de presentarla (antes, si el Ayuntamiento da su conformidad). La licencia ambiental lleva información pública y aviso a los vecinos, y el Ayuntamiento tiene 6 meses para resolverla; al acabar la obra, se abre si en un mes desde la comunicación de puesta en funcionamiento no hay visita de comprobación.
Convertir un local en vivienda
Desde el 2 de febrero de 2025, el Decreto 80/2023 permite en la Comunitat Valenciana convertir un local en vivienda si el proyecto justifica que cumple, en todo lo que se pueda, las condiciones de una vivienda nueva. En planta baja, además:
- un mínimo de fachada: la superficie útil dividida entre 9, en metros (con 45 m² útiles, 5 m);
- aislamiento de la humedad del terreno, si no hay sótano;
- la parte del local que no cumpla queda fuera de la vivienda, separada, y así consta en el Registro de la Propiedad.
El decreto no fija una superficie propia para las conversiones: una vivienda existente necesita al menos 24 m² útiles y 2,10 m de altura libre; una nueva, 35 m² y 2,50 m.
Mira también la zona. En el Ensanche y los conjuntos históricos protegidos, el Plan General de Valencia permite viviendas en planta baja si las plantas de encima son todas de vivienda y, si las hay, en esa planta no caben comercios, almacenes ni talleres. En otras zonas, que el técnico mire sus normas antes de que compres o alquiles.
Los trámites, en orden:
- El cambio de uso y la obra, por licencia de obras con proyecto básico firmado por un técnico (el Ayuntamiento tiene 2 meses y, si no contesta, se entiende concedida) o por declaración responsable con el certificado de una entidad colaboradora o de un colegio profesional.
- La declaración responsable de primera ocupación, con el certificado final de obra e instalaciones, entre otros documentos. Acredita la habitabilidad, como antes la cédula, y permite ocupar la vivienda desde el día en que se presenta.
- El modelo 904N del Catastro, en los dos meses siguientes a terminar la obra o a la autorización del cambio de uso.
Se pagan el técnico (proyecto y dirección de obra), la obra y, al Ayuntamiento, el ICIO y la tasa urbanística (más abajo).
La fachada y la comunidad de vecinos
Dentro del local puedes modificar sus elementos e instalaciones si no afecta a la seguridad, a la estructura, al aspecto exterior ni a los derechos de otro propietario: basta con avisar antes a quien represente a la comunidad.
Según la Ley de Propiedad Horizontal, alterar la fachada u otras cosas comunes, por ejemplo para abrir huecos o pasar un conducto de humos, necesita el voto a favor de tres quintas partes de los propietarios que sumen tres quintas partes de las cuotas; al ser una obra para tu local, los ausentes no cuentan como votos a favor. Si el escaparate altera la fachada depende del caso: háblalo con la comunidad antes del proyecto.
En el Ayuntamiento, la obra de fachada va por declaración responsable si no sustituye elementos estructurales principales ni afecta al valor patrimonial de un edificio catalogado.
De qué depende el presupuesto del local
No hay un precio por metro que valga para todos. Pesan sobre todo el estado del local (en bruto, con instalaciones viejas o con humedades), lo que exige la actividad (salida de humos, insonorización, climatización), la fachada y el rótulo, y los honorarios del técnico.
La reforma de un local lleva el IVA general del 21 %: el 10 % es para renovar viviendas de un particular que la usa para sí o de una comunidad de propietarios, y a un local solo llega en la construcción o rehabilitación de un edificio destinado sobre todo a viviendas. Si lo conviertes en vivienda, pide que cada presupuesto diga qué IVA aplica.
Lo que se paga al Ayuntamiento. El ICIO es el 4 % del coste de ejecución material: la obra sin IVA, tasas, honorarios ni beneficio del contratista (con 30.000 €, 1.200 €). Si se pide con el permiso de la obra, se bonifica un 95 % en los comercios de la guía de comercios emblemáticos de Valencia, y del 10, 20 o 30 % si la empresa amplía un centro de trabajo con licencia de apertura de hace al menos 2 años y su plantilla indefinida creció al menos ese porcentaje el año anterior.
La tasa urbanística va por tramos del coste de ejecución material:
| Coste de ejecución material | Tasa |
|---|---|
| Hasta 6.010,12 € | 140,90 € |
| Hasta 30.050,61 € | 253,54 € |
| Hasta 60.101,21 € | 751,31 € |
| Hasta 150.253,03 € | 1.638,97 € |
Si el cambio de uso va por declaración responsable, se suma el 7 % de la tasa urbanística de la obra: con 20.000 € de coste de ejecución material, 17,75 € sobre los 253,54 € de tasa.
Qué debe detallar cada presupuesto del local
Para comparar, pide que cada presupuesto detalle las partidas con mediciones y calidades; si incluye el proyecto, la dirección de obra y los trámites o tienes que buscar al técnico aparte; el IVA, y el plazo y los pagos según el avance.
Pídelo con el formulario de esta página; qué pasa después, en pedir presupuesto de reforma en Valencia. Si además reformas una vivienda, mira reformas en Valencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un local en Valencia?
Depende sobre todo del estado del local y de lo que pida tu actividad. A la obra se suman el ICIO del 4 %, la tasa urbanística y el IVA del 21 %.
¿Puedo convertir mi local en vivienda?
Sí, si cumple el Decreto 80/2023 (en planta baja, entre otras condiciones, un mínimo de fachada) y las normas urbanísticas de la zona admiten vivienda en esa planta baja. El cambio de uso va por licencia o por declaración responsable con certificado.
¿Puedo cambiar la fachada de mi local?
Sí, pero si el cambio altera la fachada necesitas el acuerdo de la comunidad (tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas) y el permiso de obra del Ayuntamiento.
¿Puedo seguir abierto mientras duran las obras?
A menudo sí, por fases o fuera del horario de apertura. Lo que suele impedirlo son el polvo, el ruido y la seguridad de los clientes en las fases más duras, como las demoliciones.
¿Cuánto tarda? ¿Puedo empezar la obra sin esperar al Ayuntamiento?
La obra, según el estado del local y lo que pida el negocio; con declaración responsable empieza el día en que la presentas, y con licencia, cuando se concede (en el cambio de uso, el Ayuntamiento tiene 2 meses). Para abrir: una actividad inocua, el día de la comunicación; un bar, enseguida con el certificado de una entidad colaboradora (si no, el Ayuntamiento tiene un mes para inspeccionar); con declaración responsable ambiental, al mes, y la licencia ambiental tiene 6 meses para resolverse.
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